Acheter une propriété en 2026 : les frais à prévoir au-delà du prix d’achat

Lorsqu’on commence à planifier l’achat d’une propriété, le premier chiffre auquel on pense est généralement la mise de fonds.

Mais avoir suffisamment d’argent pour la mise de fonds ne signifie pas nécessairement avoir suffisamment d’argent pour acheter.

Inspection, expertises professionnelles, notaire, taxe de bienvenue, ajustements chez le notaire, assurances, déménagement, travaux à prévoir… plusieurs dépenses viennent s’ajouter au prix de la propriété.

Alors, combien faut-il réellement prévoir en plus de la mise de fonds lorsqu’on achète une propriété au Québec en 2026?

Voici les principaux frais à considérer pour établir un budget réaliste et éviter les mauvaises surprises.

1. La mise de fonds

Commençons par la dépense la plus évidente.

Au Canada, la mise de fonds minimale dépend du prix d’achat de la propriété.

Pour une propriété de 500 000 $ ou moins, la mise de fonds minimale est généralement de 5 %.

Pour une propriété entre 500 000 $ et 1,5 million $, elle correspond à :

• 5 % sur les premiers 500 000 $;
• 10 % sur la portion qui dépasse 500 000 $.

À partir de 1,5 million $, une mise de fonds minimale de 20 % est requise.

Lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 %, une assurance prêt hypothécaire est généralement nécessaire.

Mais attention : la mise de fonds n’est que le début du calcul.

2. L’inspection préachat

Même lorsqu’une propriété semble impeccable, une inspection préachat demeure une dépense importante à prévoir.

L’inspecteur examine les composantes visibles et accessibles du bâtiment afin d’identifier certains problèmes, déficiences ou éléments nécessitant une attention particulière.

Le prix d’une inspection varie selon le type de propriété, sa superficie, son âge et les services demandés.

Une inspection représente une dépense immédiate, mais elle permet de mieux connaître l’état de la propriété avant de finaliser l’achat et peut éviter des surprises beaucoup plus coûteuses par la suite.

Il faut toutefois garder en tête qu’une inspection préachat générale ne remplace pas l’expertise d’un professionnel spécialisé lorsqu’une situation nécessite une analyse plus approfondie.

3. Les expertises professionnelles supplémentaires

Selon les caractéristiques de la propriété, les documents disponibles ou les constats faits pendant l’inspection, il peut être recommandé de faire appel à un ou plusieurs professionnels spécialisés.

Ces expertises entraînent des frais supplémentaires qui ne sont pas nécessairement inclus dans le coût de l’inspection préachat.

Elles peuvent notamment concerner :

• la qualité de l’eau potable, particulièrement lorsqu’une propriété est alimentée par un puits;
• les installations septiques, afin d’évaluer leur état ou leur fonctionnement;
• l’électricité, lorsqu’une installation, un panneau ou certains travaux nécessitent l’avis d’un professionnel qualifié;
• la plomberie, lorsqu’un problème potentiel mérite une vérification plus approfondie;
• les fondations, notamment en présence de fissures, mouvements ou signes pouvant nécessiter une expertise;
• l’inspection par caméra des drains, afin d’observer l’intérieur de certaines conduites et de détecter des problèmes qui ne sont pas visibles lors d’une inspection générale.

Selon la propriété, d’autres expertises peuvent aussi être pertinentes.

Toutes les transactions ne nécessitent évidemment pas ces vérifications. Cependant, lorsqu’un doute raisonnable est soulevé, quelques centaines de dollars investis dans une expertise peuvent parfois éviter une dépense de plusieurs milliers de dollars après l’achat.

C’est aussi pourquoi il est prudent de prévoir une certaine marge dans son budget pour les vérifications qui pourraient devenir nécessaires pendant le processus d’achat.

4. Les frais de notaire

Au Québec, le passage chez le notaire fait partie du processus d’acquisition d’une propriété.

Les honoraires peuvent varier selon la transaction, le type de propriété, le financement et les services nécessaires.

Il est donc préférable de demander une estimation directement au notaire choisi plutôt que de prévoir un montant fixe.

Ces frais doivent généralement être payés au moment de la transaction. Il faut donc prévoir ces liquidités en plus de la mise de fonds.

5. Les droits de mutation, ou « taxe de bienvenue »

Après l’achat, une autre facture fait son apparition : les droits de mutation immobilière, communément appelés la taxe de bienvenue.

Le montant varie notamment selon la base d’imposition de la propriété et les taux applicables dans la municipalité où elle est située.

Cette dépense peut facilement représenter plusieurs milliers de dollars et devrait donc être prévue dès le départ dans votre budget.

Depuis 2026, certains acheteurs québécois peuvent toutefois être admissibles au nouveau crédit d’impôt remboursable pour accès à la propriété, qui permet de récupérer une partie des droits de mutation payés.

Pour connaître les critères et le fonctionnement de cette nouvelle mesure, vous pouvez consulter mon article consacré au remboursement de la taxe de bienvenue en 2026.

6. Les ajustements chez le notaire

Voici une dépense qui peut surprendre, particulièrement lors d’un premier achat.

Au moment de la transaction, le notaire effectue différents ajustements entre le vendeur et l’acheteur afin que chacun paie sa juste part des dépenses liées à la propriété selon la date de prise de possession.

Les taxes municipales et scolaires en sont les exemples les plus courants. Si le vendeur les a déjà payées pour une période pendant laquelle vous deviendrez propriétaire, vous devrez lui rembourser la portion qui vous revient.

Mais les ajustements ne s’arrêtent pas nécessairement aux taxes. Selon la propriété et la transaction, ils peuvent également concerner notamment :

• les frais de copropriété déjà payés par le vendeur;
• certains frais liés au gaz, notamment lorsqu’un appareil ou un foyer est alimenté par un réservoir;
• le mazout restant dans le réservoir lorsqu’une propriété utilise encore ce mode de chauffage;
• certains contrats ou dépenses prépayés qui doivent être répartis entre le vendeur et l’acheteur.

Le montant total des ajustements varie donc d’une transaction à l’autre et peut représenter plusieurs centaines, voire quelques milliers de dollars à ajouter aux sommes nécessaires chez le notaire.

C’est pourquoi il est important de conserver une marge de manœuvre dans son budget : le montant à débourser lors de la transaction ne se limite pas toujours à la mise de fonds et aux honoraires du notaire.

7. L’assurance habitation

L’assurance habitation doit généralement être en vigueur au moment de la prise de possession, et le prêteur hypothécaire peut demander une preuve d’assurance.

Le coût varie d’une propriété à l’autre.

L’âge du bâtiment, le type de chauffage, la plomberie, la toiture, la présence d’un foyer, les antécédents de réclamation et plusieurs autres caractéristiques peuvent influencer la prime.

Une bonne pratique consiste à obtenir une soumission avant de finaliser l’achat, particulièrement lorsqu’une propriété présente certaines particularités.

8. La taxe de 9 % sur l’assurance prêt hypothécaire

Celle-ci passe facilement sous le radar et peut représenter une somme importante.

Lorsque votre mise de fonds est inférieure à 20 %, une assurance prêt hypothécaire est généralement requise. La prime d’assurance elle-même peut habituellement être ajoutée au montant de votre prêt hypothécaire.

Par contre, au Québec, une taxe de 9 % s’applique à cette prime d’assurance et celle-ci ne peut pas être ajoutée à votre hypothèque. Elle doit être payée avec vos propres liquidités au moment de la transaction.

Par exemple, si votre prime d’assurance prêt hypothécaire est de 15 000 $, la taxe à prévoir sera de :

15 000 $ × 9 % = 1 350 $

C’est donc 1 350 $ supplémentaire à prévoir en liquidités, en plus de votre mise de fonds et des autres frais liés à l’achat.

Un montant facile à oublier lorsqu’on prépare son budget, mais qui peut rapidement dépasser 1 000 $.

9. Le déménagement

Camion, déménageurs, boîtes, entreposage, branchements, changement de serrures… le déménagement lui-même entraîne aussi des dépenses.

Et si votre prise de possession tombe pendant une période particulièrement achalandée, notamment autour du 1er juillet au Québec, les coûts peuvent être plus élevés.

Demander quelques soumissions à l’avance permet d’intégrer cette dépense au budget plutôt que de la découvrir à la dernière minute.

10. Les dépenses des premières semaines

On entre enfin dans la maison et… les dépenses ne s’arrêtent malheureusement pas chez le notaire.

Rideaux, luminaires, peinture, meubles, électroménagers, outils, tondeuse, souffleuse, produits d’entretien, accessoires extérieurs…

Individuellement, ces achats peuvent sembler anodins. Additionnés les uns aux autres, ils peuvent rapidement représenter une somme importante.

Il n’est évidemment pas nécessaire de tout acheter immédiatement. Prioriser les besoins permet de conserver une marge de manœuvre après l’achat.

11. Les travaux et réparations à court terme

Une inspection ou une expertise professionnelle peut révéler des travaux qui ne sont pas nécessairement urgents aujourd’hui, mais qui devront être réalisés dans les prochaines années.

Une toiture en fin de vie, des portes et fenêtres vieillissantes, un chauffe-eau à remplacer, une thermopompe qui approche de sa durée de vie utile ou un drain français à surveiller ne signifient pas nécessairement qu’il faut abandonner l’achat.

Ces éléments doivent toutefois être considérés dans le budget global de la propriété.

Le véritable coût d’une maison ne correspond donc pas uniquement à son prix d’achat.

Combien faut-il prévoir en plus de la mise de fonds?

Il n’existe pas de montant universel qui convient à toutes les transactions.

Le gouvernement du Canada recommande généralement de prévoir environ 1,5 % à 4 % du prix d’achat de la propriété pour les frais initiaux ou frais de clôture.

Pour une propriété de 500 000 $, cela représente approximativement :

7 500 $ à 20 000 $ en plus de la mise de fonds.

Cette estimation ne signifie pas que vous dépenserez nécessairement cette somme au complet. À l’inverse, elle ne comprend pas nécessairement tous les meubles, rénovations ou imprévus que vous pourriez décider d’assumer après l’achat.

L’objectif est surtout d’éviter d’utiliser toutes ses économies pour la mise de fonds et de se retrouver sans marge de manœuvre dès les premières semaines comme propriétaire.

Garder un fonds d’urgence après l’achat

C’est probablement l’un des éléments les plus importants à considérer.

Si toutes vos économies sont utilisées pour la mise de fonds et les frais liés à la transaction, votre projet est peut-être techniquement réalisable… mais financièrement très serré.

Une propriété vient inévitablement avec des imprévus.

Le chauffe-eau ne regarde malheureusement pas votre compte bancaire avant de décider de rendre l’âme. 😅

Conserver une réserve financière après la transaction permet d’absorber plus facilement une réparation, une dépense inattendue ou simplement les ajustements liés à votre nouvelle réalité de propriétaire.

Être préautorisé ne signifie pas nécessairement devoir acheter au maximum

Une distinction importante : votre capacité d’emprunt et votre budget personnel sont deux choses différentes.

Une institution financière peut déterminer que vous êtes admissible à emprunter un certain montant.

Cela ne signifie pas nécessairement que vous serez confortable avec les paiements et toutes les dépenses qui accompagnent une propriété de cette valeur.

Votre mode de vie, vos projets, votre famille, vos véhicules, vos loisirs, votre épargne et votre tolérance au risque doivent également entrer dans l’équation.

Le meilleur prix d’achat n’est donc pas nécessairement le maximum que vous pouvez emprunter.

C’est celui qui vous permet de devenir propriétaire tout en conservant une situation financière confortable et une marge de manœuvre pour la suite.

En résumé

Avant de commencer vos recherches, ne calculez pas uniquement votre mise de fonds.

Pensez également à :

• l’inspection préachat;
• les expertises professionnelles supplémentaires qui pourraient être nécessaires;
• le notaire;
• les droits de mutation;
• les ajustements chez le notaire;
• l’assurance habitation;
• la taxe de 9 % applicable à l’assurance prêt hypothécaire, s’il y a lieu;
• le déménagement;
• les dépenses liées à l’installation;
• les travaux à court terme;
• et surtout, votre fonds d’urgence.

Une bonne préparation permet non seulement de déterminer combien vous pouvez acheter, mais surtout combien vous devriez acheter.

Cette différence peut avoir un impact considérable sur votre qualité de vie une fois propriétaire.

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Article rédigé et publié par Audrey Paquin, courtier immobilier résidentiel

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