Attestation du syndicat sur l’état de la copropriété : ce document obligatoire encore peu connu

Saviez-vous que depuis le 14 août 2025, un nouveau document doit obligatoirement être fourni lors de la vente d’un condo en copropriété divise au Québec?

Il s’agit de l’attestation du syndicat sur l’état de la copropriété.

Pourtant, près d’un an après son entrée en vigueur, ce document demeure encore méconnu de plusieurs propriétaires, acheteurs… et même de certains professionnels du milieu immobilier!

Et ce n’est pas un simple document administratif à ajouter au dossier.

Dans la pratique, son absence peut réellement compliquer ou retarder une transaction. Certains prêteurs hypothécaires peuvent notamment demander à en prendre connaissance dans le cadre du financement d’un acheteur, tandis que des notaires peuvent également exiger d’avoir une attestation à jour au dossier avant de procéder à la signature de l’acte de vente.

Autrement dit : mieux vaut ne pas découvrir son existence quelques jours avant de passer chez le notaire. 😅

Cette attestation vise notamment à améliorer la transparence lors de la vente d’une copropriété divise et à permettre à l’acheteur d’obtenir un portrait plus clair de la copropriété dans laquelle il s’apprête à investir.

Finances, fonds de prévoyance, assurances, sinistres, travaux réalisés et travaux à venir : elle rassemble plusieurs renseignements importants.

Alors, qu’est-ce que cette attestation exactement, qui doit la fournir et que contient-elle?

On fait le tour de la question.

Qu’est-ce que l’attestation du syndicat sur l’état de la copropriété?

L’attestation du syndicat sur l’état de la copropriété est un document qui rassemble plusieurs renseignements concernant la situation financière, l’entretien et certains événements touchant la copropriété.

Son objectif est simple : permettre au futur acheteur d’avoir accès à davantage d’informations sur la copropriété avant de prendre sa décision.

Cette obligation s’applique aux copropriétés divises au Québec, que la propriété soit vendue avec ou sans l’intermédiaire d’un courtier immobilier.

Lorsqu’un copropriétaire souhaite vendre son condo, il doit demander l’attestation à son syndicat de copropriété.

Le syndicat dispose alors d’un délai de 15 jours suivant la demande du propriétaire-vendeur pour la lui remettre.

Le vendeur doit ensuite remettre cette attestation au promettant acheteur.

Que contient cette attestation?

C’est probablement ici qu’on comprend le mieux toute son importance.

L’attestation ne se limite pas à confirmer l’existence du syndicat ou le montant des frais de condo. Elle rassemble plusieurs renseignements permettant de dresser un portrait beaucoup plus complet de la copropriété.

On y retrouve notamment :

• le montant actuel du fonds de prévoyance, ainsi que la recommandation de l’étude du fonds de prévoyance quant au montant qui devrait être disponible au début de l’année en cours;
• les contributions aux charges communes, communément appelées frais de condo, demandées et payées au cours des trois dernières années;
• les liquidités dont dispose le syndicat pour payer ses dépenses courantes;
• les surplus ou déficits apparaissant aux trois derniers états financiers;
• le budget prévisionnel de l’année en cours;
• certaines informations concernant les assurances du syndicat;
• le montant du fonds d’autoassurance et celui de la plus haute franchise d’assurance;
• les inspections et expertises importantes réalisées au cours des cinq dernières années;
• les sinistres ayant touché l’unité vendue ou les parties communes au cours des cinq dernières années;
• les réparations majeures et les remplacements effectués sur les parties communes au cours des cinq dernières années;
• les réparations majeures et les remplacements prévus au cours des dix prochaines années, ainsi que leur coût estimé;
• les litiges en cours impliquant le syndicat;
• certaines modifications apportées à la déclaration de copropriété au cours des trois dernières années.

L’attestation doit également être datée et signée par une personne autorisée.

Pourquoi est-elle si importante pour un acheteur?

Parce qu’un condo peut être magnifique à l’intérieur… sans que cela nous dise grand-chose sur la santé de la copropriété.

Lors d’une visite, on peut facilement constater l’état de la cuisine, la luminosité, les dimensions des pièces, le rangement ou encore la grandeur du balcon.

Ce qui est beaucoup moins visible, ce sont les finances du syndicat, les travaux importants qui s’en viennent, les sinistres survenus au cours des dernières années ou encore l’état des différents fonds de la copropriété.

Pourtant, ces éléments peuvent avoir une incidence importante pour un futur copropriétaire.

L’attestation permet donc de regarder au-delà de l’unité elle-même et d’obtenir un meilleur portrait de l’immeuble dans lequel on s’apprête à devenir copropriétaire.

Le fonds de prévoyance : un chiffre à ne pas regarder seul

Le fonds de prévoyance sert notamment à financer les réparations majeures et le remplacement des parties communes de l’immeuble.

Les nouvelles règles en matière de copropriété prévoient également la réalisation d’une étude du fonds de prévoyance afin d’évaluer les sommes qui devraient être mises de côté pour financer les travaux futurs.

C’est pourquoi l’attestation ne présente pas seulement le montant actuellement disponible dans le fonds de prévoyance.

Elle indique également la recommandation découlant de l’étude du fonds de prévoyance quant au montant qui devrait être disponible au début de l’année en cours.

Cette information permet donc de mettre le montant du fonds en contexte plutôt que de simplement regarder un chiffre sans savoir s’il est suffisant ou non pour les besoins de la copropriété.

Et les frais de condo?

Des frais de condo très bas peuvent sembler particulièrement intéressants lorsqu’on magasine une propriété.

Mais ce chiffre, pris seul, ne raconte pas toute l’histoire.

L’attestation indique notamment les contributions aux charges communes demandées aux copropriétaires au cours des trois dernières années, mais également les sommes qui ont réellement été payées.

Elle présente aussi les liquidités disponibles pour les dépenses courantes ainsi que les surplus ou déficits apparaissant aux trois derniers états financiers.

On obtient donc un portrait beaucoup plus complet de la situation financière de la copropriété que le simple montant mensuel des frais de condo.

Les travaux passés… mais aussi ceux à venir

Autre élément particulièrement intéressant : l’attestation regarde à la fois dans le rétroviseur et vers l’avenir.

Elle doit notamment faire état des réparations majeures et des remplacements effectués sur les parties communes au cours des cinq dernières années, avec leur date et leur coût.

Mais elle doit aussi présenter les réparations majeures et les remplacements prévus au cours des dix prochaines années, avec leur date et leur coût estimés.

Pour un futur copropriétaire, ce sont évidemment des renseignements importants.

Après tout, mieux vaut savoir avant l’achat que des travaux majeurs sont prévus que de le découvrir une fois les boîtes déménagées. 😉

Qu’en est-il des sinistres et des assurances?

L’attestation permet également d’en apprendre davantage sur certains événements ayant touché la copropriété.

Elle doit notamment présenter une description sommaire des sinistres ayant affecté, au cours des cinq dernières années :

• la partie privative qui fait l’objet de la vente;
• ou les parties communes de l’immeuble.

Elle contient également des renseignements concernant les assurances du syndicat, le fonds d’autoassurance ainsi que la franchise la plus élevée prévue par les assurances.

Encore une fois, l’objectif est de permettre à l’acheteur d’obtenir davantage d’informations avant de prendre sa décision.

L’attestation remplace-t-elle les autres documents de copropriété?

Non.

L’attestation constitue un nouvel outil important, mais elle ne signifie pas que les autres documents de la copropriété deviennent inutiles.

Plusieurs documents peuvent être pertinents dans le cadre de l’analyse d’une copropriété et d’une transaction immobilière.

L’OACIQ précise notamment que le formulaire Demande de renseignements au syndicat des copropriétaires (DRCOP) demeure pertinent et ne remplace pas l’attestation exigée par la nouvelle réglementation.

Les deux documents ont donc leur utilité.

L’attestation vient ajouter une nouvelle couche d’information et de transparence dans le processus de vente et d’achat d’une copropriété divise.

Vous êtes propriétaire et pensez vendre votre condo?

Il peut être judicieux de vous informer rapidement auprès de votre syndicat concernant cette attestation.

Pourquoi?

Parce que le syndicat dispose d’un délai pouvant aller jusqu’à 15 jours suivant la demande du propriétaire-vendeur pour la produire.

Attendre à la dernière minute peut donc créer des délais inutiles dans une transaction, particulièrement lorsqu’un acheteur, son prêteur hypothécaire ou le notaire attend le document.

Une bonne préparation en amont permet d’éviter bien des courses contre la montre.

Vous pensez acheter un condo?

Ne vous arrêtez pas seulement à l’apparence de l’unité ou au montant des frais de copropriété.

L’achat d’un condo signifie également devenir copropriétaire d’un immeuble et partager certaines responsabilités financières avec les autres copropriétaires.

L’attestation du syndicat constitue donc une source d’information importante pour mieux comprendre la copropriété dans laquelle vous envisagez d’acheter.

Et comme toujours en immobilier, les documents peuvent parfois raconter une histoire bien différente de ce qu’on voit pendant une visite.

Ce qu’il faut retenir

Depuis le 14 août 2025, l’attestation du syndicat sur l’état de la copropriété fait partie des nouvelles obligations entourant la vente d’une copropriété divise au Québec.

Elle permet de rassembler plusieurs renseignements importants concernant notamment :

les finances, le fonds de prévoyance, les assurances, les sinistres, les travaux réalisés, les travaux à venir et certains litiges.

Pour un propriétaire qui souhaite vendre, c’est un document important à prévoir dans la préparation de son dossier.

Pour un acheteur, c’est une source d’information supplémentaire permettant de mieux comprendre la copropriété avant de s’engager.

Parce qu’au bout du compte, lorsqu’on achète un condo, on n’achète pas seulement une unité : on devient aussi copropriétaire de l’immeuble et de sa réalité financière.

Et ça, ça vaut la peine de le savoir avant de signer.

Sources

OACIQ — Nouvelles règles en copropriété divise 2025

Condolegal — Attestation sur l’état de la copropriété

Gouvernement du Québec — Règles en matière de gestion des copropriétés divises

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Article rédigé et publié par Audrey Paquin, courtier immobilier résidentiel

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