CELIAPP 2026 : comment l’utiliser pour acheter votre première propriété
Acheter sa première propriété est une étape importante, mais accumuler la mise de fonds nécessaire peut représenter tout un défi.
Entre le prix des propriétés, les frais liés à l’achat et l’importance de conserver un certain coussin financier après la transaction, chaque dollar compte.
C’est justement là que le CELIAPP, ou Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété, devient particulièrement intéressant.
Créé pour aider les premiers acheteurs à épargner en vue de l’achat d’une propriété, il combine certains des avantages du REER et du CELI.
Lorsqu’il est utilisé intelligemment et suffisamment tôt, il peut devenir un excellent outil pour préparer votre projet immobilier.
Qu’est-ce que le CELIAPP?
Le CELIAPP est un régime enregistré offert depuis 2023 aux personnes admissibles qui souhaitent acheter une première propriété.
Son fonctionnement comporte plusieurs avantages :
- les cotisations peuvent être déduites de votre revenu imposable, un peu comme avec un REER;
- les sommes investies peuvent fructifier à l’abri de l’impôt;
- les retraits admissibles effectués pour l’achat d’une première propriété ne sont pas imposables;
- contrairement au RAP, les sommes retirées n’ont pas à être remboursées.
Autrement dit, le CELIAPP permet à la fois de profiter d’un avantage fiscal pendant que vous épargnez et de retirer éventuellement les sommes accumulées pour l’achat de votre propriété, sans impôt lorsque les conditions sont respectées.
Combien peut-on cotiser au CELIAPP?
Les droits de participation au CELIAPP sont généralement de :
- 8 000 $ lors de l’année d’ouverture du premier CELIAPP;
- 8 000 $ de nouveaux droits par année par la suite, sous réserve des droits disponibles;
- jusqu’à un plafond à vie de 40 000 $.
Une partie des droits inutilisés peut également être reportée à l’année suivante, jusqu’à concurrence de 8 000 $.
Il y a toutefois une particularité importante à connaître : contrairement au CELI, les droits de participation au CELIAPP ne commencent pas à s’accumuler automatiquement.
Ils commencent lorsque vous ouvrez votre premier CELIAPP.
Vous pensez acheter dans quelques années, mais vous n’êtes pas encore prêt à y déposer 8 000 $ par année?
Il peut tout de même être intéressant de vous informer dès maintenant sur l’ouverture d’un compte. Commencer tôt peut vous donner davantage de flexibilité lorsque votre projet immobilier deviendra plus concret.
Qui peut ouvrir un CELIAPP?
De façon générale, pour ouvrir un CELIAPP, vous devez notamment :
- être résident du Canada;
- avoir au moins 18 ans;
- respecter les critères permettant d’être considéré comme acheteur d’une première habitation.
La notion de « premier acheteur » peut toutefois porter à confusion.
Dans certaines situations, une personne ayant déjà été propriétaire pourrait redevenir admissible au CELIAPP, notamment selon la période durant laquelle elle n’a pas habité une propriété dont elle était propriétaire ou copropriétaire.
Il est donc préférable de vérifier votre situation auprès d’un professionnel plutôt que de présumer automatiquement que vous n’êtes pas admissible.
CELIAPP ou RAP : faut-il choisir?
Pas nécessairement.
Le Régime d’accession à la propriété (RAP) permet également à un acheteur admissible d’utiliser une partie de son REER pour acheter ou construire une habitation admissible.
La grande différence est que les sommes retirées du REER dans le cadre du RAP doivent éventuellement être remboursées selon les modalités prévues par le programme.
Avec le CELIAPP, un retrait admissible effectué pour l’achat d’une première propriété n’a pas à être remboursé.
Et surtout, le CELIAPP et le RAP peuvent être utilisés pour l’achat de la même propriété, lorsque l’acheteur respecte les conditions des deux programmes.
Pour une personne qui planifie son premier achat plusieurs années à l’avance, la combinaison de différents outils d’épargne peut donc faire une différence importante au moment de constituer sa mise de fonds.
Et pour un couple?
Le CELIAPP est individuel.
Ainsi, lorsque deux personnes sont admissibles, chacune peut ouvrir et cotiser à son propre CELIAPP.
Un couple dont les deux membres maximisent leurs cotisations pourrait donc avoir cotisé jusqu’à 80 000 $ au total, sans compter les rendements générés dans leurs comptes.
Si les deux personnes sont également admissibles au RAP et disposent de sommes dans leurs REER, celles-ci pourraient aussi contribuer à leur stratégie de mise de fonds.
Évidemment, maximiser les montants disponibles n’est pas nécessairement la meilleure stratégie pour tout le monde.
La mise de fonds doit être réfléchie en fonction de votre situation financière, de votre capacité d’emprunt, de vos autres économies et de vos objectifs à plus long terme.
Un exemple concret
Prenons l’exemple d’une personne qui prévoit acheter sa première propriété dans quelques années.
Elle ouvre son CELIAPP et commence à cotiser progressivement selon ses capacités financières.
Ses cotisations admissibles peuvent réduire son revenu imposable. Elle pourrait ensuite choisir de réinvestir une partie de son remboursement d’impôt dans son CELIAPP ou dans un autre véhicule d’épargne.
Pendant ce temps, les sommes investies dans son CELIAPP peuvent fructifier à l’abri de l’impôt.
Au moment d’acheter, elle pourrait donc disposer non seulement des sommes qu’elle a elle-même cotisées, mais également du rendement généré au fil des années.
C’est un bon exemple de l’importance de commencer à planifier son premier achat avant même d’être prêt à visiter des propriétés.
Le CELIAPP ne remplace pas une bonne planification
Le CELIAPP est un excellent outil, mais la mise de fonds ne représente qu’une partie du budget nécessaire pour devenir propriétaire.
Il faut également prévoir plusieurs dépenses liées à la transaction, notamment :
- les frais de notaire;
- l’inspection en bâtiment;
- la taxe de mutation;
- les ajustements de taxes;
- les frais de déménagement;
- certaines dépenses ou certains travaux à prévoir après l’achat;
- et idéalement, un fonds d’urgence.
Utiliser toutes ses économies pour augmenter sa mise de fonds peut sembler avantageux sur papier, mais devenir propriétaire sans conserver de marge de manœuvre financière peut rapidement devenir inconfortable lorsqu’un imprévu survient.
Une bonne stratégie ne consiste donc pas seulement à déterminer combien vous pouvez mettre en mise de fonds, mais également combien vous devriez conserver après la transaction.
Le saviez-vous?
Vous n’avez pas besoin d’attendre d’être prêt à visiter des propriétés pour commencer à préparer votre premier achat.
En réalité, une bonne préparation peut commencer plusieurs mois, voire quelques années avant la première visite.
Cette période peut servir à :
- accumuler votre mise de fonds;
- optimiser l’utilisation de votre CELIAPP;
- travailler votre dossier de crédit;
- comprendre votre capacité d’emprunt;
- prévoir les frais liés à l’achat;
- et déterminer quel type de propriété correspond réellement à votre budget.
Plus votre projet est préparé à l’avance, plus vous serez en mesure de prendre des décisions éclairées lorsque la bonne propriété se présentera.
Vous pensez acheter votre première propriété?
Que votre projet soit prévu dans quelques mois ou dans quelques années, il n’est jamais trop tôt pour commencer à vous informer.
Un courtier hypothécaire, un conseiller financier ou un fiscaliste pourra notamment vous aider à déterminer la meilleure stratégie concernant votre CELIAPP, votre REER et votre situation financière.
De mon côté, je peux vous accompagner dans la préparation de votre projet immobilier, vous expliquer les différentes étapes d’un premier achat, établir vos critères, vous aider à comprendre le marché et vous guider lorsque viendra le moment de commencer vos recherches.
Parce qu’un premier achat ne commence pas nécessairement devant une propriété à vendre.
Il commence souvent bien avant, avec une bonne préparation.
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Article rédigé et publié par Audrey Paquin, courtier immobilier résidentiel
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