Certificat de localisation : un document essentiel pour les vendeurs et les acheteurs

Quand on pense à vendre ou à acheter une propriété, on pense souvent au prix, au financement, à l’inspection ou encore au passage chez le notaire.

Mais il existe un autre document qui peut avoir une importance considérable dans une transaction : le certificat de localisation.

Et contrairement à ce qu’on pourrait croire, ce n’est pas simplement un plan qui montre où se trouve la maison sur le terrain.

Le certificat de localisation, c’est un peu la radiographie légale d’une propriété.

Il permet de dresser un portrait de la situation et de la condition actuelles de l’immeuble et peut révéler certains éléments qu’on ne remarque pas nécessairement lors d’une simple visite.

Qu’est-ce qu’un certificat de localisation?

Le certificat de localisation est un document préparé par un arpenteur-géomètre.

Il comprend généralement un plan ainsi qu’un rapport dans lequel l’arpenteur-géomètre exprime son opinion professionnelle sur la situation et la condition actuelles de la propriété par rapport notamment aux titres de propriété, au cadastre ainsi qu’aux lois et règlements pouvant l’affecter.

Il peut notamment permettre d’identifier :

• l’emplacement des bâtiments et autres constructions;
• les limites du terrain;
• certaines servitudes;
• des empiètements;
• certaines restrictions municipales;
• la présence d’une zone inondable ou d’une autre zone à risque;
• différentes contraintes pouvant affecter la propriété.

Bref, derrière son apparence plutôt technique, ce document contient énormément d’informations utiles.

Pourquoi est-il si important dans une transaction immobilière?

Parce que ce que vous voyez lors d’une visite ne raconte pas nécessairement toute l’histoire de la propriété.

Une remise peut sembler parfaitement bien installée.

Une piscine peut être là depuis plusieurs années.

Une clôture peut sembler suivre naturellement la limite du terrain.

Et pourtant, le certificat de localisation pourrait révéler une situation qui mérite d’être vérifiée davantage.

C’est pourquoi il constitue un outil de protection autant pour le vendeur que pour l’acheteur.

Pour le vendeur : mieux vaut vérifier avant de mettre en vente

Lorsqu’un propriétaire décide de vendre, l’une des premières choses à vérifier devrait être son certificat de localisation.

Est-il suffisamment récent?

Représente-t-il toujours la propriété telle qu’elle existe aujourd’hui?

Depuis sa préparation, est-ce qu’on a ajouté ou modifié quelque chose?

Par exemple :

• une piscine;
• une remise ou un cabanon;
• une terrasse;
• un garage;
• un agrandissement;
• une clôture;
• une nouvelle construction ou un nouvel aménagement pouvant affecter les constats du certificat.

Il faut également tenir compte de changements qui ne sont pas nécessairement visibles à l’œil nu, comme une rénovation cadastrale ou certaines modifications réglementaires.

Un certificat qui ne représente plus l’état actuel de la propriété peut devoir être remplacé.

Et attendre quelques jours avant la signature chez le notaire pour s’en rendre compte? Disons que ce n’est pas le meilleur moment pour ajouter du suspense à une transaction. 😅

Un certificat de localisation est-il valide pendant 10 ans?

C’est probablement l’une des questions que j’entends le plus souvent.

On entend souvent :

« Mon certificat a moins de 10 ans, alors il est encore bon. »

Ce n’est pas nécessairement aussi simple.

Même s’il date de moins de 10 ans, le certificat doit représenter l’état actuel de l’immeuble.

Si la propriété a changé depuis sa préparation, un nouveau certificat peut donc être nécessaire.

À l’inverse, même si aucun changement apparent n’a été apporté à la propriété, un certificat datant de plus de 10 ans entraînera généralement l’exigence d’un nouveau certificat par le notaire dans le cadre de ses vérifications.

Autrement dit, deux questions sont importantes :

Est-ce que le certificat représente encore fidèlement la propriété?

et

Depuis combien de temps a-t-il été préparé?

Qui doit payer pour le nouveau certificat?

Dans une transaction immobilière réalisée avec les formulaires de l’OACIQ, le vendeur doit fournir un certificat de localisation décrivant l’état actuel de l’immeuble et reflétant notamment les modifications ou opérations cadastrales applicables.

Lorsqu’un nouveau certificat est nécessaire afin de respecter cette obligation, il est normalement à la charge du vendeur, à moins d’une entente différente prévue à la promesse d’achat.

Il existe toutefois une nuance importante.

Si le vendeur possède déjà un certificat conforme aux exigences et que l’acheteur souhaite malgré tout en obtenir un nouveau, l’acheteur peut devoir en assumer les frais.

C’est pourquoi il est important de distinguer un certificat qui doit réellement être remplacé d’un nouveau certificat simplement demandé par préférence.

Pour l’acheteur : un document à lire, pas seulement à recevoir

Du côté de l’acheteur, le certificat de localisation ne devrait pas simplement être un document parmi les nombreux PDF reçus pendant la transaction.

Il mérite d’être analysé.

Pourquoi?

Parce qu’il peut révéler des informations susceptibles d’influencer votre décision d’acheter ou votre utilisation future de la propriété.

Imaginez, par exemple, que vous achetiez une maison avec l’intention d’y installer une piscine, un garage ou un cabanon.

Certaines contraintes révélées au certificat pourraient avoir une incidence sur votre projet.

Il peut aussi faire ressortir une servitude, un empiètement ou une autre particularité que vous voudrez comprendre avant de devenir propriétaire.

L’objectif n’est pas de chercher des problèmes partout, mais plutôt de savoir exactement ce que vous achetez.

Saviez-vous?

Le certificat de localisation ne sert pas à établir définitivement les limites d’une propriété sur le terrain.

Il ne faut donc pas le confondre avec le piquetage ou le bornage.

Si un conflit existe concernant les limites entre deux propriétés, d’autres démarches peuvent être nécessaires auprès d’un arpenteur-géomètre.

C’est une distinction importante, puisque plusieurs propriétaires pensent que le simple fait de posséder un certificat de localisation règle automatiquement toute question concernant les limites du terrain.

Et pour une copropriété?

Le certificat de localisation demeure également important lorsqu’on achète ou vend un condo.

Selon la situation, il peut exister un certificat décrivant l’ensemble de la copropriété ainsi qu’un certificat concernant la partie privative.

Dans le cas où le certificat décrivant l’ensemble de la propriété n’est pas disponible, le vendeur doit au moins fournir un certificat décrivant la partie privative, lequel doit notamment refléter toute rénovation cadastrale applicable.

Comme plusieurs autres documents en copropriété, il est donc important de vérifier ce qui est disponible et si les documents représentent toujours la situation actuelle.

Pourquoi vérifier le certificat dès le début de la mise en marché?

Parce qu’un problème découvert tôt est généralement beaucoup plus simple à gérer qu’un problème découvert quelques jours avant l’acte de vente.

Lors de la préparation d’une propriété pour la vente, vérifier le certificat permet notamment de déterminer rapidement si un nouveau document doit être commandé.

Cela laisse le temps nécessaire à l’arpenteur-géomètre pour effectuer son travail et permet d’éviter que cette question devienne une source de délais ou de stress plus tard dans la transaction.

C’est un petit détail dans la préparation d’une mise en marché qui peut faire une grande différence.

En résumé

Le certificat de localisation permet de dresser un portrait juridique et physique important de la propriété.

Pour le vendeur, il permet de s’assurer que les documents nécessaires à la transaction sont prêts et à jour avant d’arriver chez le notaire.

Pour l’acheteur, il permet de mieux comprendre la propriété qu’il s’apprête à acquérir et certaines contraintes qui peuvent l’affecter.

Et pour les deux parties, il contribue à rendre la transaction plus claire et plus sécuritaire.

En immobilier, ce sont souvent les documents qui semblent les plus techniques qui permettent d’éviter les plus grosses surprises.

Un certificat de localisation bien vérifié dès le départ fait partie d’une transaction bien préparée.

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Article rédigé et publié par Audrey Paquin, courtier immobilier résidentiel

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